近两年来，基础设施REITs政策利好持续加码。2025年9月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目上市等方面助力基础设施REITs发展。同年12月，证监会和国家发改委正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，前者明确了商业不动产REITs的产品定义、注册运营要求及监管框架，后者则是将基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等。

　　政策暖风频吹，REITs作为盘活存量资产、打通“投-融-建-管-退”闭环的重要工具，正迎来高质量发展的战略机遇期。作为广州市首单产业园REITs的发行方，广开控股于2024年9月将旗下约27万平方的“三创”园区作为底层资产成功打包发行了易方达广开产园REIT。进入“十五五”时期，广开控股将继续把REITs资产证券化作为科技园区板块实现高质量发展的重要路径，以“产业生态运营+REITs资产证券化”双轮驱动，打造可复制、可扩募的资产循环平台。

　　市场承压中的坚守与担当

　　截至2026年8月10日，中国国内REITs已上市88支，其中产权类REITs上市58支。当前，REITs二级市场整体处于深度回调通道。中证REITs全收益指数今年以来下跌-7.25%，不动产板块中商业及消费REITs、保租房REITs、物流园REITs自年初以来涨跌幅分别为-3.41%、-4.61%、-18.84%。其中，不动产板块中的产业园REITs板块整体跌幅较大，年初以来跌幅达-26.49%，有10支产业园REITs年初以来跌幅超30%；板块整体上市以来跌幅达-23.94%，有4支产业园REITs自上市以来跌幅超过50%。

　　在此系统性行业下行背景下，广开控股旗下的易方达广开产园REIT底层资产运营亦持续承压。受部分优质客户搬离园区独立办公、区域供应量较大及市场租金下滑等多重因素影响，“三创”园区整体出租率有所下滑。这既是行业周期的真实映射，也是每一家深耕产业园区的运营主体必须直面的挑战。

　　市场的波动从未动摇广开控股深耕产业生态运营与资产证券化的战略定力。恰恰相反，越是市场低迷，越是检验运营能力、锻造核心竞争力的关键时刻。

　　多维发力：以行动回应市场关切

　　面对挑战，广开控股没有“躺平”，而是以系统性举措多维发力，持续夯实REITs底层资产价值。

　　在产业招商上，构建专业化招商新格局。广开控股立足市场化导向，系统搭建“专业招商、精准激励、协同发力”的招商工作体系：设立园区招商拓展中心，实行独立考核与统筹管理；出台《园区招商考核激励方案（试行）》，推行“基本工资+业绩提成”薪酬模式；建立内部线索激励机制，激活全员招商动能；深化“一园一策”精准施策，针对不同项目开展资产诊断与经营策略研究。

　　在产业磁吸力上，龙头效应持续释放。今年以来，全球检测认证龙头TÜV莱茵大湾区运营中心签约落户广开控股旗下高端产业园区——广开云领科技城，成为园区首个重量级锚点客户；黄埔首家山姆会员商店同期签约，推动片区商业能级有效提升；广开控股投资的某商业航天领域企业亦将广州总部整栋迁入云领科技城。“招投联动—园区承载—生态协同”的闭环正在加速运转。

　　在硬件升级上，精准匹配企业需求。广开控股运营团队选取“三创”产业园C3栋6楼存量物业实施升级改造，通过定制化、个性化空间设计打造多套精装办公场地，切实满足企业“拎包入驻、快速投产”的诉求，形成涵盖毛坯、简装、精装等多装修标准及多元面积段的立体化供给格局。

　　在全周期服务上，孵化成果持续涌现。“三创”产业园依托国家级孵化器平台优势，以“一站式”服务赋能企业全生命周期成长。截至2026年上半年，园区已进驻企业228家，其中国家级、省、市级专精特新企业78家，高新技术企业114家，集聚森锐科技、中科天元等一批科创企业，并成功孵化杰创智能、宏景科技、安凯微电子、迈普医学、纬德信息、慧智微等多家上市企业。广开控股独特的“金科园”协同模式，使园区拥有天然的产业导入能力，以产业生态的厚度夯实REITs底层资产的长期价值。

　　“十五五”三大举措：锚定产业生态运营与REITs资产证券化

　　面向“十五五”，广开控股将围绕三大战略举措，系统推进科技园区板块的高质量发展。

　　一是发挥集团产业优势，深耕园区产业生态运营。作为区域重要的产业投资平台，广开控股深度聚焦双碳智造、新能源汽车、生物医药、光电显示、商业航天等产业赛道，已投资布局项目超400个，累计战新产业投资超400亿元。投资区内项目超200个，投资额超200亿元，撬动区域总投资超1000亿元，贡献区域产值超500亿元，缔造超7000亿元产业生态圈。所投项目中成功IPO企业超30家，总市值超5000亿元。在今年6月发布的胡润《2026全球独角兽榜》中，广开控股参投企业26家上榜，黄埔区上榜的7家独角兽中，中科宇航、粤芯半导体、立景创新、奥动新能源、极飞科技5家均为广开控股所投。

　　在重大产业项目攻坚上，广开控股投资中科宇航后推动其总部落户区内并布局发射配套基地；参投粤芯半导体四期项目，带动半导体上下游企业集聚；战略投资小鹏汽车，助力其在开发区打造新能源智造基地；领投小鹏汇天，推动全球首个飞行汽车量产工厂落子广州开发区。深厚的产业积淀与投资能力，为园区产业生态运营提供了不可复制的竞争优势。

　　二是培育存量资产，打造可扩募的示范项目。在“三创”园区成功发行的基础上，广开控股正对标REITs发行标准，重点培育集团旗下广开云领科技城、凯得创新中心等自有资产，围绕权属清晰、现金流稳定、出租率达标、运营规范等要求，系统提升招商、物业、客户服务和资产管理能力，打造可复制、可扩募的示范项目。

　　三是拓展增量并购，落地Pre-REITs基金。除了内部资产梳理培育外，广开控股还积极拓展Pre-REITs市场化收购。“十五五”期间，广开控股将聚焦粤港澳大湾区、长三角、京津冀等核心区域，加快并购区位良好、产权清晰、具备稳定出租基础的持有型资产。发挥国企长期低成本资金、投研判断、交易结构设计和运营改造能力，通过3至5年持有培育，提升NOI和资产估值，最终注入集团REITs平台。

　　市场化收购既能完善“投-融-建-管-退”投资闭环，又能提升REITs平台资产规模、丰富资产类别、分散区域集中风险，全面提升运营现金流稳定性。以Pre-REITs为支点，广开控股前端以产业投资培育资产、导入产业，后端以REITs平台承接成熟资产、回笼资本，让产业资源在“投资—运营—证券化”的链条中实现价值最大化。

　　市场的短期波动，改变不了优质资产的长期价值；行业的周期调整，动摇不了广开控股深耕产业生态的战略决心。面向未来，广开控股将继续以“金科园”模式为根基，以产业生态运营厚植资产价值，以REITs资产证券化打通资本循环，在服务区域战略和实体经济高质量发展中彰显国企担当。