伴随着LPR调整，房贷利率也迎来下降，广州最低房贷利率已降至3%以下，创下历史新低。7月23日，记者从广州多家主要银行获悉，人民银行7月22日公布贷款市场报价利率（LPR）后，广州各家商业银行从23日起已执行最新房贷利率标准。
目前房贷业务规模占比较大的工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有大行，首套房贷利率下调至3.1%（即LPR-75BP）；二套房贷利率下调至3.75%（即LPR-10BP）。此外，记者独家获悉，目前部分优质客户在汇丰银行等外资行，若申请房贷金额达到一定金额，利率有望降至3%以下。
房贷利率再降▶▷
100万房贷利息少2万元
7月22日，中国人民银行发布公告称，5年期以上LPR报价为3.85%，相较上月下降10个基点。作为房贷利率之锚，5年期以上LPR的定价与购房成本息息相关。记者获悉，各家商业银行已经调整最新房贷利率，23日起新办理房贷利率的客户将伴随LPR同步下降10个基点。
“22日发放的首套房贷款利率还是3.2%，23日发放的首套房贷款利率都按3.1%执行了。”一家国有大行广州地区个贷经理告诉记者。记者根据此次调整算了一笔账，以贷款总额100万元、30年贷款期限、等额本息的还款方式计算，月供可减少57.3元，利息总额共减少20628元。
目前广州地区房贷利率大致可分为三档。
其中，房贷业务规模最大的工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行为主的国有大行，目前广州地区的首套房贷利率为3.1%（即LPR-75BP）；二套房贷利率为3.75%（即LPR-10BP）。
而部分股份制银行首套房利率则相对较高。如记者从中信银行广州分行获悉，该行首套房贷定价仍执行3.3%（即LPR-55BP），二套房贷利率为3.65%（即LPR-25BP）。
外资行普遍利率相对较低。汇丰银行天河支行一位客户经理表示，目前该行正常客户可申请3.05%，优质客户以及申请房贷达到一定金额有望突破至2%。
不过，业内人士提醒，尽管外资行利率定价相对较低，但也对贷款人的收入稳定性、流水、征信等资质要求较高，购房人需要根据自身情况选择符合条件的银行。
“都说利息降了，为何我的每个月月供还一样。”看到房贷利率下调、月供减少的各种信息，不少借款人发出这样的疑问。
实际上，存量房利率与新增房贷调整规则不同，存量房利率调整需要等到下一次贷款重定价日，即借款人与银行约定利率调整的日期，才能享受到LPR下降带来的好处。“一般而言，重新定价日为每年1月1日或贷款发放日。”一家国有大行个贷相关负责人对此解释。
今年以来，人民银行已经多次调整房贷利率。今年2月，当时5年期以上LPR大幅下降25个BP以来。叠加本次调整，今年以来，5年期以上LPR累计下降了35个BP，存量房贷借款人自下一次重定价日后，也将享受到LPR下降带来的好处。按房贷本金100万元、30年期、等额本息估算，贷款人在贷款重定价日之后，每月节省利息支出约200元，利息总额可节省超过7万元。
“在7月下降后，短期内LPR报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR报价还有一定下降空间。”东方金诚首席宏观分析师王青分析。
新老房贷利率利差超1%▶▷
下降存量房贷利率呼声再起
伴随着一系列降息和房贷新政落地，当前首套和二套房贷款利率降至“3时代”，部分银行甚至已经降至“2时代”，不少存量按揭购房者“坐不住”了。
广州白领刘女士告诉记者，其于2021年12月办理的房贷，原利率超过5%，去年存量房贷调整后目前为4.2%。但与最新可办理的房贷利率（按3.1%计算）相差已超过1%。按照500万元的贷款，每月月供大约多3100元，30年利息需多付112万元。
伴随着新增房贷与存量房贷利率的差距加大，下降存量房贷利率呼声加大。记者从多家银行人士处获悉，近期提前还贷潮有卷土重来之势。
数据显示，6月住房贷款增加5709亿元，同比减少3930亿元，环比多增4952亿元。其中，居民短贷和中长贷分别增加2471亿元、3202亿元，同比分别少增2443亿元、1428亿元，环比分别多增2228亿元、2688亿元。
记者观察，新增存量房贷的差距让利率较高的存量房贷人产生提前还贷的动力，有的宁可选择寻求消费贷、经营贷等利率低的贷款来置换房贷，中介机构从中穿针引线，甚至提供虚假材料，导致贷款市场乱象丛生，扰乱了正常的住房信贷市场秩序。
中国民生银行首席研究员温彬表示，在“5·17”地产新政的支持下，商品房销售有所回暖，但提前还贷力度不减，居民中长贷边际改善。当前新发放按揭贷款利率同存量房贷利差进一步走阔，提前偿还贷款的动力再度抬头，使得按揭贷款净增量受到扰动。
虽然关于存量房贷利率调降呼声近期高涨，市场争议也一直存在。一方面，存量房贷利率可以缓解居民负债压力，避免因负债过重导致的消费能力下降；但另一方面，考虑到银行利润考核、净息差等因素，存量房贷利率下调的确存在障碍。
有业内人士建议，可以有节奏地调整存量房贷“LPR+加点”定价模式中的加点部分，直至与目前贷款利率水平相近为准，这样可以降低高利率购房者的还贷压力。此外，还有银行人士提出，可引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。花旗集团大中华区首席经济学家余向荣曾建议，引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。住户部门在利率大幅下降的背景下，应该要有这样的权利或机会，与银行重新议定按揭合同，或者通过引入一个新的按揭合同来替代原有的高息合同。
不过，招联首席研究员董希淼表示，去年以来，存量房贷利率已经明显下降，总体降幅超过100基点。存量房贷利率调整需要平衡各方利益。目前来看，存量首套房贷利率集中下调的可能性不大，一方面去年9月已出现集中调降；另一方面，再度下调将进一步影响银行息差，进而影响银行服务实体经济的能力。此外，随着存量房贷利率的下降，银行将可能进一步降低存款利率，以降低负债成本，对于偏好存款的大量储户而言会造成一定影响。不过，存量二套房贷利率去年集中调降的时候并未降低，基于公平性考量和提振居民住房消费信心和能力，建议尽快集中调降存量二套房贷利率。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，整体来看，此次5年期以上LPR的下降，将进一步降低购房者的购房成本，有利于购房需求释放，与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力，有望助推核心城市市场情绪进一步修复。
近日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》全文公布，指出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”。
陈文静预计，未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期，降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。
南方日报记者 陈颖 黎华联 实习生 陆玺妃
