迈进六月的第一个周末，也是广州发布房地产优化调整新政后的首个周末。虽然1日持续下雨影响了一部分访客量，但市场对新政的反馈却没被这大雨浇灭了热情。6月1—2日，广州房地产市场多个项目反馈“回温”迹象，本次新政之后的主要特点在于：在相较以往咨询量上涨的前提下，客户的决策效率大为提升，市场观望情绪进一步消减。

　　据合富研究院监测数据显示，上周旧客回访及新客看房明显增加，楼盘来访量环比增长21%；而成交环比上涨更为明显，上涨37%左右，主要因为新政带动及部分项目价格让利，增强客户信心，缩短决策时间，从而拉升整体成交。成交明显改善的项目，均具备“降首付+降利率+降价”条件，可谓缺一不可。

　　广州“5·28”房地产优化调整政策发布后，记者经多方走访、问询开发企业、中介及行业专家评价，感受到大家对本次新政的评价趋向一致：都认为这是一波实质性利好的政策“组合拳”，从信贷、行政、公积金等多维度共同作用市场，目前，市场在量方面的真正回暖仍需1—3个月的释放期，而后进入今年的稳定期。

　　观望情绪下降，决策效率提升

　　这个周末，一直在楼盘销售榜名列前茅的“红盘”中海大境迎来了络绎不绝的访客，平时每周300组的访问量，在新政出台的这周翻了一倍。从大境项目来看，新政后的市场回弹不仅体现在访问量上，环比新政前一周，该项目的销售额也在政策发布当周实现了翻倍。

　　中海大境营销总监高之鸿表示：“近日来，广州住房以旧换新活动加之新政效应，给予市场很强的回暖信号，最明显的是市场的观望情绪在减弱，客户的决策效率提高了。”之前该项目客户的成交周期平均在半个月左右，如今一周内成交的越来越多了。高之鸿透露，“有的客户之前看了两三年，新政后果断出手认购了一套。”

　　新政后市场很多项目表现相似。武汉联投置业旗下的天河文津府项目也在上周迎来了小高峰。“28日新政发布以来，来访量明显多了，6月1日成交的其中一套，客户是去年7月就来看过的，后面一直只在线上联系，这次终于成功又把他约回到项目上并成功认购了。”武汉联投置业广州营销负责人罗震说，新政后不少老客户回来了。

　　从不少项目反馈来看，业界普遍认为：优化调控政策触底引领房地产市场更趋于稳定，从而也减少了人们的观望情绪，让市场情绪进入了稳定期。

　　上述的连环效果反映在项目上，最直接的就是老客户的交易转化率。合生创展广州公司营销与资产经营中心总监何彬透露：“新政策刚出台两三天，一些老客户已经赶在周末前做了决策，大家对市场有了更清晰的预期。”

　　何彬认为，此前市场观望氛围浓厚，不意味着大家缺少购买需求，而是缺乏稳定和确定的市场预判，以及一个能促使大家下决策的节点，如今，新政便成就了这样的市场“决策点”，消除了部分观望者摇摆的顾虑。

　　合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示，相比较而言，市区项目比外围区域项目表现更为突出，其中300~500余万元总价段的市区项目，在新政及价格优惠刺激下，不少原本首付不足但能承受月供的客户结束观望出手购买，成交改善明显。而外围刚需客户观望情绪依然较强。政策的叠加效果正在逐步显现，市场正在向好，相比2023年的大起大落，本轮筑底回暖行情虽然缓慢，但预计将会更平稳、更可持续。

　　供需双向释放，市场流动增强

　　新政后，市场反应及时反响热烈，大家对未来的期待更加明朗。“发布后就有越来越多的业主和买家来咨询了。”万科城市之光销售人员告诉记者，咨询的业主都是以F区为主，因该楼栋已拿到房产证，且已有不少房源在二手平台售卖，其余没有拿到房产证的区，暂时少有人问津。

　　根据贝壳广州市场行情数据显示，“5·28”新政后全市二手房新增挂牌数双倍激增，成交均价也突破该月最高额度。很多二手房因其现房条件、区位优势、成熟配套等，依旧是买房者心中的佳选，而此次新政对限售政策的放开，或将大大增加二手市场的供应量和流动性。

　　上述万科销售人员表示，近日来新入市的次新房增多，一定程度上会分流新房的购买力。“一些没满2年的次新房，之所以着急出手，原因之一就是此前买入时利率较高，现在利率低至3.4%，显然更具备吸引力。”

　　面对次新房可能带来的市场冲击，何彬认为应该分短、中期不同方向来看，首先，短期内确实会对一手市场造成一定影响，带来新房销售的压力。但从中长期来看，挂牌量增加，增强了市场的流动性，消费者可选择的产品类型更多了，对刺激市场回暖，消解观望情绪有助益。

　　供需两端均得到了释放和满足，本次新政的一大特点就是让“上车”和置换都更加容易，相比之下也使得“得新”比“去旧”更加容易。从前，对很多人来说，卖旧是买新的必要条件，如今，首付比例和贷款利率降至新低，买新房不再需要前期筹备大量资金，减轻了消费者的顾虑。然而，卖旧依然是市场绕不开的一道关。

　　这时候就凸显了利好叠加的效果，广州的住房“以旧换新”在新政的叠加下更加突显出了服务的兜底性和惠民性。高之鸿表示，大境项目的一部分新增客户缘于新政影响了置换的逻辑和顺序，部分客户买新房不再被“卖旧”这一前提牵绊，无需依靠置换先行筹措首付款，旧房子可以交给置换团队慢慢卖。

　　罗震告诉记者，天河文津府是改善型项目，绝大多数客群是置换群体，以“卖一买一”的形式优化资产、改善住居品质是其主要途径。该项目是广州市首批“以旧换新”项目，5月以来，“以旧换新”客户成交新房十余套，其中一位客户刚于上周五成功卖出一套旧房。新政之后，从“先卖后卖”变成了卖与买同时进行，有效释放了一二手市场供需两端的压力，打通了两个市场间形成流通闭环的“堵点”。

　　简言之，用房地产业内人士的通俗说法来说，面对如今以“刚需型”和“改善型”为主力军的房地产市场，新政解决的根本问题就是能否“换得起”和应该“何时买”的问题，不少人也都在新政里找到了答案。

　　利好“政策包”后楼市怎么走？

　　“5·28”新政在市场中掀起了新的高潮，很多人也未来的市场走势有了新的预判：区域间、板块间、项目间的竞争更加剧烈，市场也将随之加速走向分化，这似乎也是业界的普遍共识。新政对中心城区的利好不言而喻，楼市在经历“去泡沫化”之后，还剩下些什么？

　　在新政取消限售，并创新以行政区为套数认定单位的那一刻，区域竞争也进入了更深一层的领域，有了更加多层次的变量与涵义。未来市场“卷”的是什么？在城市的发展中，哪怕是区域性利好也并非是一成不变的。固步自封只会在未来的市场冲浪中被大浪淘沙。

　　科技感、得房率、梯户比、好物业……如今的房地产市场如实体现着人民群众对美好生活的向往，客户要求愈来愈高，产品性价比与品质均要不断优化提升，过往紧紧围绕看地段、看户型、看装修的时代已成过去式。营销总监们深知：未来的房地产市场卷的绝不是价格，而是好产品与好服务。

　　“商品房会越来越归于资产属性，核心区域的核心资产依然有其核心客户群，这样的产品不会因市场环境受太大影响。随着保障房体系不断完善，未来住有所居也不再是梦想，房地产的价格内卷意义不大。”在何彬看来，市场回归居住属性之后，未来竞争的核心就在于好产品、好服务。

　　去年，罗震团队做了一个专业课题，专门研究同一地段的新老房子价格机制，预判新老产品之间可能出现的价格比为1:0.8。罗震认为，随着广州商品房设计规范标准不断完善，如今的新房得房率均实现100%，相关精装地库、风雨连廊、室内泳池、社区商业等配套利好加持，从同一板块来看，人们对新房的购买欲望肯定高于老房子。

　　当前，商品房市场的建设、设计、配套等都在与时俱进，罗震透露，老产品的红利已经在前几年被最大限度兑现，一部分高净值人群开始卖掉核心板块的老房子，改换新晋当红板块的新房子。

　　“现在买房看的是‘微板块’，比如天河的奥体板块，虽然没有珠江新城那么核心，但是随着这两年主城供应量加大，该板块内高品质新房集聚，竞争十分激烈，同一地段的其他旧项目，显然性价比就低了下去。”罗震说，当前，不仅区域间分化，更多分化正在走向微板块，相关行情分析已经到了以项目为单位的精细化层面了。特别是对应新政的购房以行政区作为最小认定单位，罗震期待广州接下来出台更加细化的政策：“武汉最近每个区都有各自的利好政策，因区施策力度比较大。比如买房补贴、税费减免等。”

　　除了对C端的政策利好外，如今行业内卷也让不少企业不得不持续增加成本，目的是进一步做好产品和服务。何彬认为，有好的产品和服务消费便不需要刺激，无论何时人们都愿意为美好生活买单。“全力保交付、保交楼只是行业的底线，还需要更好的政策支持和倾斜。”何彬说。他期待政府扶持更多的B端、做强品牌，力推白名单落地见效，持续畅通企业融资渠道。

　　南方+记者 郎慧 钟晓宇