南方网讯（记者/唐巧燕）2022年12月31日下午，“2023新路——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海举行。在长达近三个小时的演讲中，易居企业集团CEO丁祖昱总结了2022年的中国房地产行业，并深刻地解读了行业面临的问题。

　　展望2023年房地产行业的趋势与出路时，丁祖昱表示，中国房地产将重构开发模式。丁祖昱预测，2023年，房地产政策方面会持续宽松、提振信心。市场谨慎乐观，上半年压力仍然很大，下半年相对乐观，6月将是市场企稳的重要时间窗口。

　　楼市市场底已现

　　丁祖昱称：“我们也看到一些好的信号，有一半的城市在四季度开始止跌回稳，也就是我们所说的，市场筑底已经开始出现。”丁祖昱表示，已经出台的利好政策，对资本市场，对房地产股票，还是有积极的作用。整个2022年11月份，房地产股涨了40%以上，基本上把2022年1月到10月跌掉的部分补回来了。

　　丁祖昱认为，市场底已经出现，但2023年上半年楼市压力依然会很大，下半年相对乐观，2023年6月将会是楼市企稳的重要时间窗口。

　　土地投资方面，2023年依旧是“小年”，主要还得靠各地方国企托底。不过，房企融资预计将整体走出低谷。

　　房地产开发新模式将被重构

　　丁祖昱强调，房地产开发新模式将被重构，主要涉及四个方面：

　　首先，未来项目将采取封闭制，包括专款专用、银行监管、项目封闭管理。

　　其次，预售制度会发生变化。尾款、按揭要到交付环节才付。

　　再次，融资要透明。一二线城市允许房企从拿地阶段就可以贷款，未来融资利息率要进一步下行。

　　最后，针对大中小不同房企采取分类管理。比如大小规模企业监管力度、政策扶持区别对待；大企业允许其资金归集；相应监督要提供真实负债、融资、生产经营、现金流、股权等情况。

　　房地产行业的未来之路怎么走？

　　丁祖昱判断，未来十年，住房增量需求将回落至100亿平方米左右。

　　丁祖昱预计，在城市发展潜力方面，短期内将主要聚焦10个城市，分别是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州。中长期投资则聚焦20个城市，分别是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、苏州、长沙、广州、深圳、郑州、天津、武汉、重庆、宁波、西安、厦门、青岛、济南、佛山。在房企生存与发展方面，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等央企综合实力较强劲；国企则分化明显，其中建发房产、越秀地产、华发股份一枝独秀；民企方面，碧桂园、万科、金地、龙湖等率先企稳。

　　在具体细分赛道上，丁祖昱表示，2023年，物业将完成筑底，强者恒强。租赁市场活跃，供应激增。商办市场则压力较大，缓步复苏。不过，2023年将成为养老大年，养老产业需求井喷，消费升级。同时，文旅市场预计整体需求也会复苏，甚至会出现报复性消费。